Земля под зданием принадлежит собственнику здания

Земля следует за домом, а дом следует за землей? Вопрос о том, чьи права приоритетнее: собственника земельного участка или собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, сегодня более чем актуален. Несмотря на значимость вопроса, он не имеет однозначного ответа. На практике при конфликте интересов собственника земельного участка и собственника недвижимости позиции сторон могут основываться на разных законодательных нормах.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 417
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 929

Гражданское право Имеется нежилое здание, в котором расположены 2 помещения, разные по площадям. У каждого помещения имеется свой собственник. Собственники помещений обратились с заявлением о выкупе земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Между собственниками помещений возник спор: один считает, что доли в праве на земельный участок должны быть определены исходя из площадей помещений, а второй придерживается мнения о том, что доли должны быть равными. Кто прав? Имеется нежилое здание, в котором расположены 2 помещения, разные по площадям. При недостижении согласия по вопросу о размерах долей спор может быть разрешен судом.

Здание магазина с кафе площадью ,6 кв.м, расположенное по адресу: Суд исходил из следующего: поскольку Управляющей компании принадлежит на Поскольку испрашиваемый земельный участок поставлен на Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как договор купли-​продажи с собственником земли и оформляла документы, тот числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок. Что будет с домом, если собственник земли захочет ее продать, когда земельный участок и объект недвижимости на нем принадлежит разным Но здание и участок находятся в собственности разных лиц.

Права на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

Рубрика Тема номера Предметом исследования данной статьи является юридическая природа строений домов, зданий, сооружений как объектов гражданских прав, возводимых частными лицами на чужих земельных участках, а также некоторые проблемные вопросы, связанные с правами на данные объекты. В последнее время мы являемся свидетелями строительного бума, особенно в пределах населенных пунктов. Рыночная стоимость как недвижимости в целом, так и земельных участков, совершенно неоправданно достигла небывалых высот. Именно эта ситуация обусловила широкое использование иных механизмов использования земельных участков под застройку, находящихся в частной и особенно в государственной и коммунальной собственности. Право постоянного пользования, однако, не составит предмета нашего рассмотрения ввиду значительного ограничения субъектного состава данных правоотношений и фактического отмирания данного института. Право застройки возникло много веков назад в римском праве, вначале в виде суперутции института, схожего с современной арендой земельных участков под выстройку , которая порождала лишь обязательственные правоотношения, позже трансформировавшись в суперфиций как правоотношение, порождающее ограниченное вещное право суперфициария на строение.

Снос здания на праве собственности, аренда земли под зданием?

Рубрика Тема номера Предметом исследования данной статьи является юридическая природа строений домов, зданий, сооружений как объектов гражданских прав, возводимых частными лицами на чужих земельных участках, а также некоторые проблемные вопросы, связанные с правами на данные объекты. В последнее время мы являемся свидетелями строительного бума, особенно в пределах населенных пунктов. Рыночная стоимость как недвижимости в целом, так и земельных участков, совершенно неоправданно достигла небывалых высот.

Именно эта ситуация обусловила широкое использование иных механизмов использования земельных участков под застройку, находящихся в частной и особенно в государственной и коммунальной собственности.

Право постоянного пользования, однако, не составит предмета нашего рассмотрения ввиду значительного ограничения субъектного состава данных правоотношений и фактического отмирания данного института. Право застройки возникло много веков назад в римском праве, вначале в виде суперутции института, схожего с современной арендой земельных участков под выстройку , которая порождала лишь обязательственные правоотношения, позже трансформировавшись в суперфиций как правоотношение, порождающее ограниченное вещное право суперфициария на строение.

Суперутция и суперфиций перекочевали в право западноевропейское, а затем и в законодательство Российской империи. Так, в дореволюционном праве наем из выстройки определялся как договор, по которому наниматель за пользование в течение определенного количества лет отданной ему внаем землей обязывается по окончании срока найма оставить все возведенные им постройки в пользу собственника.

Причем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени окончания найма, а со времени возведения здания, которое в течение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя. Застройщик приобретал вещное право чужой земельный участок и право собственности на возведенные постройки. В виде суперфиция право застройки в несколько измененном виде по сравнению с римским суперфицием и правом застройки дореволюционным регулируется и действующим Гражданским кодексом Украины.

Целью данной статьи не является раскрытие содержания названных договоров, субъектного состава, оснований возникновения и прекращения права пользования земельным участком для застройки. Отмечу лишь в общих чертах, что объектом упомянутых правоотношений является сам земельный участок, вернее, право пользования этим земельным участком в качестве строительной площадки.

Объектом права застройки и права пользования земельным участком под застройку на основании договора аренды не является само возводимое на выделяемом земельном участке строение. Объясняется это тем, что ни право застройки, ни право аренды под застройку не прекращается с гибелью самого строения.

В любой момент застройщик может возвести новое строение. На основании суперфициарного договора у застройщика возникает вещное право на чужое имущество земельный участок , которое может переходить к другим лицам как на основе сингулярного, так и универсального правопреемства, беспрепятственно отчуждаться, быть предметом залога и взыскания.

На основании договора аренды у застройщика возникает право пользования земельным участком. Вопрос, является ли данное право вещным или обязательственным, неоднозначен, он прямо упирается в общую проблему деления прав на вещные и обязательственные.

Так, большинство дореволюционных правоведов рассматривали наем из выстройки как порождающий обязательственные правоотношения, при которых наниматель не имеет непосредственного права на участок и предоставление последнего ему в пользование всецело зависит от воли собственника. Известно, что различие между вещными и обязательственными правами сводится к различию в объеме самостоятельной судебной защиты тех и других.

Иначе говоря, обязательственными отношениями мы называем те частноправовые отношения, которые, с точки зрения субъекта отношения, пользуются защитой только против определенных категорий лиц, а не против всех и каждого.

С другой стороны, основное различие между вещными и обязательственными правами состоит в том, что обязательственное право никогда не подчиняет непосредственно данную вещь власти данного лица, а всегда только устанавливает отношение между двумя лицами, подчиняет только волю должника воле кредитора.

При этом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц. В вещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношениях должник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые ему действия. При обращении к нормативному регулированию мы видим, что законодатель наделяет арендатора вещно-правовыми способами защиты, устанавливает право следования, необходимость регистрации права пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.

По нашему убеждению, право пользования аренды не становится все-таки правом вещным и самостоятельным. Законодатель лишь распространяет некоторые свойства вещных прав на право аренды с целью защиты прав и интересов как самих арендаторов, так и участников гражданского оборота. Здесь право аренды можно сравнить с правом залога, который, являясь правом обязательственным, обладает и некоторыми качествами вещных прав в силу распространения на него таковых законодателем.

Это правило является исключительно охранительной мерой и не приводит к превращению найма и залога в вещное право. Интересен вопрос о том, является ли право застройки и право пользования аренды правами движимыми или недвижимыми? В праве дореволюционном право застройки как вещное рассматривалось как недвижимость. Объясняется это восприятием концепции телесных и бестелесных вещей. Понятие вещи включало в себя как сами физические вещи, так и права. Поэтому деление вещей на движимые и недвижимые распространялось и на права.

Поскольку отчуждение права застройки происходило в крепостном порядке, последнее относилось к недвижимости. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей Закона считается недвижимым имуществом.

С подобным утверждением законодателя согласиться сложно. Что касается права застройки как вещного права впрочем, об этом можно говорить и в отношении права аренды , то невозможность признания его недвижимостью объясняется следующими соображениями.

Во-первых, такая норма прямо противоречит ГК, который не допускает деление прав как вещных, так и обязательственных на движимые и недвижимые. Как нам уже известно, суперфициарий и застройщик-арендатор могут отчуждать свое право застройки. Обязательственное право аренды под застройку может переходить к другим лицам в порядке, установленном для уступки обязательственных прав, то есть посредством цессии. Каким же образом отчуждается право застройки суперфициария как право на чужую вещь?

Являясь правом вещным, право застройки не может уступаться в порядке цессии, посредством которой могут предаваться только обязательственные права требования. Другой вариант — передача самой вещи объекта вещного права застройки. Объектом права застройки является земельный участок, но он передан быть не может, поскольку застройщик не является собственником участка и не может им распорядиться. Как заложить право застройки и в каком порядке? Предметом ипотеки право застройки быть не может, поскольку не является недвижимостью, как и предметом залога, применяемого для движимых вещей.

Возможно, применима конструкция залога имущественных прав? Возможность же реализации залога прав требования связывается с уступкой соответствующего требования.

Право застройки является вещным правом, а не правом требования по обязательству. Приходится отказаться и от этой конструкции.

Отчуждение права пользования земельным участком суперфициарием сталкивается с неразрешимыми противоречиями. Теперь перейдем к освещению двух основных проблем нашего краткого очерка. Нам необходимо дать ответы на вопросы: кто и какое право приобретает на возведенные на чужой земле строения, являются возведенные строения движимыми или недвижимым вещами?

Первый вопрос в римском праве решался очень просто. Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней, принадлежит как accessio собственнику земли.

Застройщик приобретал только вещное право пользования строением. Дом немыслим без земли, она является необходимым условием его существования. Дом — понятие, включающее и землю, и постройку как одно неразрывное целое; право видит в этом единстве отношение главной вещи и ее составной части — главной является земля, строение — ее составная часть. Таким образом, строение вообще не может быть отдельно от земли предметом каких бы то ни было особых прав.

Современное законодательство, как и дореволюционное, пошло по другому пути. Из обязательства арендодателя возместить капитальные расходы арендатора, связанные с улучшением объекта аренды, можно сделать косвенный вывод о принадлежности таких улучшений арендатору.

Рассмотрение же выстроенных зданий в качестве улучшений земельного участка спорно. Выяснив вопрос о судьбе строений, необходимо теперь выяснить, на что же у застройщика возникает право собственности — на строения как недвижимость или движимость? К недвижимости ГК относит земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Исходя из физических свойств строений, в них, разумеется, необходимо видеть недвижимость. Недвижимостью является то, что неразрывно связано с землей. Признавая строение недвижимым имуществом и наделяя застройщиков правом собственности на эту недвижимость, законодатель и суды нарушают права и интересы собственника земельного участка.

Ведь, признавая право собственности застройщика на строение как объект недвижимости, суды признают таким образом и право собственности на земельный участок, поскольку строение неразрывно связано с ним и составляет с ним одно целое в случае признания строений недвижимостью. У одного земельного участка, конечно же, не может быть два собственника о возникновении общей долевой собственности и речи быть не может.

Анализируя дореволюционное законодательство, можно отметить то, что практика сената стояла на позиции признания строений на чужой земле движимостью как строительный материал или строения под снос.

В данной ситуации выход видится или в признании за застройщиком права собственности на строения как движимую вещь, или в признании за застройщиком не права собственности, а иного вещного права. Возможно также возвращение к римскому принципу приращения. Первый вариант сопряжен с большими неудобствами, в силу противности самой физической природе строений и обесценивания таких построек. Это порождает и массу юридических проблем. Например, как заложить такое здание?

Ипотека исключена для движимости, залог невозможен в силу невозможности передачи вещи. Второй вариант невозможно реализовать до тех пор, пока здание не станет собственностью арендодателя — собственника земли, поскольку ограниченное вещное право пользования зданием можно установить только применительно к чужому имуществу.

Главный вывод заключается в том, что строения тогда только могут стать недвижимым имуществом, когда право собственности как на них, так и на землю, на которой они возведены, принадлежат одному и тому же лицу. Интересен также вопрос о юридической связи между правом застройки или правом аренды под застройку и возведенными на земельном участке строениями. Так ГК и ЗК говорят о том, что в случае отчуждения жилых домов, зданий, сооружений, располагающихся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой размещены эти строения.

В данном случае законодатель, очевидно, признает строение главной вещью, а земельный участок принадлежностью последнего, которая следует его судьбе.

Такой подход мне кажется необдуманным. Отношения главной вещи и ее принадлежности наличествуют только там, где принадлежность связана с другой вещью так, что ни она сама, ни эта другая вещь не теряют и без нее необходимых признаков самостоятельной вещи.

Строение же без земли теряет такие признаки. Строение является, скорее, составной частью земельного участка, поскольку его существование немыслимо без последнего. Во-вторых, как уже отмечалось, объектом предметом права застройки и права аренды под застройку является не само строение, а право пользования земельным участком как строительной площадкой. Поэтому при отчуждении строения совершенно не происходит отчуждения самого права пользования его перехода к приобретателю строения.

В таком случае строение вступает в оборот как особый, юридически не связанный с землей объект права застройщика разумеется, как вещь движимая. То же можно сказать и о случае отчуждения самого права застройки или права аренды, в случае чего к приобретателю переходит право пользования, но строения остаются в собственности отчуждателя. Вследствие невосприятия национальным законодателем конструкции телесных и бестелесных вещей строения как вещи невозможно признать ни принадлежностями вещного права застройки, ни его составными частями.

Законно ли приобретение земельного участка под чужими объектами недвижимости?

Суд признал право частной компании на здание, построенное на месте снесенного ею же памятника архитектуры Земельный участок под зданием, принадлежащим РФ, перешедший к частному лицу в процессе приватизации, может быть истребован в собственность РФ без учета срока исковой давности постановление Президиума ВАС РФ от 24. До принятия Земельного кодекса в законодательстве отсутствовали положения о том, что у земельных участков и прочно связанных с ними объектов судьба одна. Поэтому нередко земельный участок под зданием, находившимся в государственной собственности, мог быть приватизирован, а впоследствии продан новому собственнику.

Земля под государственным зданием находится в федеральной собственности

Печать Общее описание Согласно пункту 1 статьи 39. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Срок предоставления услуги 30 календарных дней со дня поступления заявления. Стоимость Заявители I. Заявители, обращающиеся за предоставлением государственной услуги: Лица, имеющие право на получение государственной услуги в соответствии с п.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: нужно ли оформлять землю и дом в собственность или аренду стоит ли?

Особенности правового регулирования застройки на чужом земельном участке

Суд первой инстанции и кассация удовлетворили требования. Кассация правомерно отменила эти решения, и Верховный суд согласился с этим и привел дело в обзоре практики. Президиумом Верховного суда 28. Сделать это нужно в разумный срок. Субъект малого и среднего предпринимательства, который арендует участок на льготной основе. Перезаключать договор аренды или вносить в него изменения необязательно.

Все кодексы РФ в действующих редакциях

N 305-КГ17-18472 Суд отменил принятые по делу постановления, оставив в силе решение о признании незаконным решения управления Росимущества об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка, поскольку законных оснований для оспариваемого отказа в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность спорного земельного участка у административного органа не имелось Обзор документа Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 марта 2018 г. N 305-КГ17-18472 Суд отменил принятые по делу постановления, оставив в силе решение о признании незаконным решения управления Росимущества об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка, поскольку законных оснований для оспариваемого отказа в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность спорного земельного участка у административного органа не имелось 27 марта 2018 Резолютивная часть определения объявлена 13 марта 2018 г. Полный текст определения изготовлен 20 марта 2018 г. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Белинстрой" далее - общество "Белинстрой" , федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Московской области. Арбитражный суд Московской области решением от 17.

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Глобальные изменения по УСН с 1 января 2020 года Все изменения за пять минут В данном случае, поскольку участок находится в муниципальной собственности, то собственник здания, расположенного на таком участке, вправе потребовать приватизации этого участка абз. Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок абз. При этом цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

Дом с участком неразделимы

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Выкуп земельного участка под зданием собственника
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 4
  1. Фирс

    Подтверждаю. Я согласен со всем выше сказанным.

  2. Лада

    Отличная мысль

  3. Регина

    Хороший ресурс)) Темы интересные и дизайн красивый)

  4. cesslessje

    Автор, почему столь отличный блог еще не на первых строчках в топе Яндекс.Блогов? Может наконец стоит заняться чем-нибудь полезным?

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных